Świadectwa charakterystyki energetycznej

W dniu 28 kwietnia 2023 r. weszły w życie zmiany do przepisów dotyczących efektywności energetycznej budynków. Świadectwo energetyczne ma informować o jakości energetycznej budynku, czyli jego zapotrzebowaniu na energię wykorzystywaną do ogrzewania, podgrzewania wody, wentylacji, klimatyzacji czy oświetlenia. Informacje zawarte w świadectwie energetycznym trafiają do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze zagadnienia dotyczące sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Wyjaśnienia w zakresie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i  spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

• Kto zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i  spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?

W przypadku zawarcia umowy:

1. sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo
2. najmu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

– obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W przypadku zawarcia umowy najmu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Należy stwierdzić, że w odniesieniu do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie można zawrzeć umowy sprzedaży tego prawa, gdyż jest to prawo niezbywalne.

• Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz członka spółdzielni?

Nie.

Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu [o której mowa w art. 17¹⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1208 oraz z 2022 r. poz. 1561)].

Na podstawie art. 11 ust. 1 znowelizowanej ustawy właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest zobowiązany do przekazania odpowiednio nabywcy albo najemcy:

1. świadectwa charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego
   umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci
   papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.

Użyty w tym przepisie termin „zbycie” należy tłumaczyć w kontekście art. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2022 r., poz. 2206.), zgodnie z którym właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

1. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. wynajmowanego.

Wobec powyższego, należy wskazać, że zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, o której mowa na wstępie, stanowi w istocie zmianę formy prawnej dysponowania lokalem (tj. przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność) i nie jest żadną z umów, o których mowa w art. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r.
o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2022 r., poz. 2206.)

• Kiedy spółdzielnia mieszkaniowa będzie musiała zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej?

Zaznaczyć należy, iż zarówno w świetle obecnie obowiązujących przepisów prawa, jak też ich znowelizowanego brzmienia, obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku będzie istniał wyłącznie w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub jego części (lokalu) bądź zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zatem spółdzielnia mieszkaniowa będzie zobowiązana do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, wyłącznie w sytuacji, gdy będzie stroną jednej z ww. umów, jako sprzedawca lub wynajmujący.

Zatem obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej nie powstanie
w wypadku zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ani też ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Należy również dodać, iż w wyniku nowelizacji przepisów, od dnia 28 kwietnia 2023 r.,
w przypadku nowo wybudowanych budynków inwestor będzie miał obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Tym samym, od wskazanego powyżej terminu spółdzielnia mieszkaniowa, w momencie składania zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku
o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, będzie zobowiązana złożyć ww. dokument.

• Czy mieszkańcy budynku wielorodzinnego mogą występować do spółdzielni o przekazanie im świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub innego rodzaju dokumentacji?

Przepisy ustawy dopuszczają możliwość wystąpienia do właściciela lub zarządcy budynku o nieodpłatne udostępnienie dokumentów pozwalających na sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla części budynku.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,
a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku. Oznacza to, iż możliwa jest sytuacja, w której właściciel części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (lub najemca w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 3 – w terminie do 27.04.2023 r.) wystąpi do spółdzielni mieszkaniowej z wnioskiem o nieodpłatne przekazanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (w przypadku jego sporządzenia dla budynku), a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, w celu sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla części budynku.

Zatem jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej zostało już sporządzone dla całego budynku, to może zostać ono wykorzystane do sporządzenia świadectwa dla jego określonej części. Natomiast jeżeli świadectwo dla całego budynku nie zostało jeszcze sporządzone, możliwe jest wykorzystanie w tym celu istniejącej dokumentacji technicznej.

Wymaga podkreślenia, iż w przypadku złożenia takiego wniosku przez uprawnionego, właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania ww. dokumentów, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia wniosku (art. 9 ust. 2 ustawy).

• W myśl art. 9 ust. 2 właściciel lub zarządca budynku zobligowany jest do przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku. Zatem, co należy rozumieć pod pojęciem dokumentacji technicznej i jaka powinna być jej forma? W myśl wskazanego przepisu przekazanie świadectwa lub dokumentacji jest nieodpłatne, co jest niezgodne z wewnętrznymi przepisami Spółdzielni regulującymi zasady przekazywania dokumentów, czy zatem istnieje możliwość pobierania opłaty, czy też nie i czy wówczas należy dokonać korekty wewnętrznych przepisów Spółdzielni? 

Najkorzystniej kiedy dla budynku sporządzone jest świadectwo dla budynku, które można przekazać zainteresowanej osobie w formie kopii lub skanu np. na adres mailowy.

W przypadku braku świadectwa dla budynku należy umożliwić przekazanie dokumentacji technicznej (np. w formie dokumentacji fotograficznej).

Pojęcie dokumentacji technicznej budynku nie zostało zdefiniowane w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków ani w innych przepisach prawa, jednakże wyrażenie to występuje w art. 29 ust. 1b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), w którym jako dokumentację techniczną rozumie się dokumentację budowlaną, powykonawczą i książki obiektu budowlanego. Ponadto w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane jest mowa o dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej, które można uznać za dokumentację techniczną budynku. W sytuacji,
o której mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków może to być wszelka dokumentacja, która będzie przydatna podczas sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, np. projekt budowlany, książka obiektu budowlanego, sprawozdanie z kontroli systemu ogrzewania lub klimatyzacji, deklaracja o źródłach ciepła lub źródłach spalania paliw, protokół z okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane i inne.

Zgodnie z art. 9 ustawy przekazanie dokumentacji musi być nieodpłatne (tak jak wspomniano powyżej można udostępnić zdjęcie czy skan dokumentu mailowo). Należy stwierdzić, że wewnętrzne przepisy spółdzielni są aktami wewnętrznie obowiązującymi, natomiast ustawa jest aktem prawa powszechnie obowiązującego. Przepisy ustawy mają zatem pierwszeństwo stosowania przed przepisami wewnętrznymi spółdzielni.